上海:符合条件家庭外环外买房不限购

　　【上海:符合条件家庭外环外买房不限购】8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，宣布自8月26日起实施新一轮房地产调控政策。其中最受瞩目的条款是：符合条件的居民家庭在外环外购房不再限制套数。这一政策调整被业内称为“上海楼市2025年最重磅松绑”，标志着上海在精准调控房地产市场的道路上迈出关键一步。根据新政，符合条件的购房者包括两类群体：沪籍家庭：无论已婚或成年单身，在外环外购房不受套数限制，外环内仍限购2套；非沪籍家庭：连续缴纳社保或个税满1年即可在外环外购房不限套数，满3年可在外环内购1套。这一调整直指上海楼市的结构性矛盾。数据显示，2025年上半年上海外环外区域新房成交量占全市总量的58%，但二手房换手率仅为内环内的1/3。多位专家指出，外环外聚集了大量产业园区和新兴就业群体，但限购政策导致“卖一买一”的置换链条受阻。例如，在张江科学城工作的程序员小李，因名下已有1套外环外住房，若想为父母购置养老房，必须先卖掉现有住房，交易周期长达6个月以上。新政实施后，像小李这样的家庭可直接增购，无需经历繁琐的置换流程。此次政策调整并非单一限购松绑，而是涵盖公积金、信贷、税收的“组合拳”：公积金贷款额度提升：购买二星级以上绿色建筑，首套房最高贷款额度从160万元提至184万元，多子女家庭可达216万元；首付提取“双支持”：购房者可提取公积金支付首付，且不影响后续贷款额度计算；商贷利率“二合一”：银行不再区分首套与二套房贷利率，以临港新片区为例，某银行已将二套房贷利率从4.5%降至4.1%，与首套房持平；房产税减免扩围：非沪籍家庭购买首套房暂免房产税，二套房可享人均60平方米免税面积。这套政策组合拳精准击中了购房者的“痛点”。

　　以非沪籍家庭购买800万元住房为例，新政实施后：房贷利率下降0.4个百分点，30年累计节省利息约67万元；若符合绿色建筑标准，公积金贷款额度增加24万元，商业贷款减少同等金额，按当前LPR计算，月供可降低1300余元；房产税减免政策则直接减轻持有成本，按0.6%税率计算，每年少缴税款4.8万元。

　　政策发布当日，上海链家、中原地产等机构的外环外门店咨询量暴增。位于嘉定新城的某新盘销售负责人透露：“今天上午已有20余组客户到访，其中半数是此前因限购被拒的改善型需求。”二手房市场同样活跃，松江九亭板块一套挂牌450万元的两居室，政策发布后2小时内收到3组带看请求，房东随即提价5万元。

　　资本市场也迅速反应。截至8月25日收盘，上海本地地产股集体上扬，某龙头房企股价涨幅达6.3%。花旗银行研报指出，外环外不限购政策预计将释放约12万套潜在购房需求，带动全年新房成交增长8%-10%。

　　此次调整绝非简单的“救市”，而是上海落实国家“职住平衡”战略的重要举措。外环外区域承载着全市60%的制造业岗位和40%的科创企业，但住房供需错配问题突出。以青浦区为例，该区2024年新增就业人口12万，但同期新增商品住房仅2.3万套，导致大量通勤者每天往返市区与郊区，加剧了城市交通压力。

　　新政实施后，这种矛盾有望缓解。上海社科院专家分析称：“允许在外环外多购住房，既能满足新市民的安居需求，又能引导产业人口向五大新城集聚，对提升城市能级具有战略意义。”数据显示，政策发布后，临港新片区、松江G60科创走廊等重点区域的购房咨询量增幅显著高于全市平均水平。

　　回望上海房地产调控史，从2011年首次限购到2024年“沪九条”“沪七条”的连续出台，政策工具箱不断丰富。此次新政的突破性在于：从“一刀切”到“差异化”：针对外环内外实施不同政策，既防止中心城区过热，又激活郊区市场；从“抑制需求”到“优化供给”：通过绿色建筑贷款倾斜，引导房企开发高品质住宅；从“短期刺激”到“长效机制”：房产税减免与职住平衡挂钩，构建可持续发展的住房体系。站在“十四五”规划的关键节点，上海的这次政策调整为超大城市房地产治理提供了新范式。当夜幕降临，外环外的万家灯火中，无数个“小李”正在规划新的生活图景——这或许就是政策制定者最想看到的画面：让房子回归居住属性，让城市充满发展温度。

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